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[物業管理] 物業應如何加強財務管理

發布時間:2014-12-03 19:39:22  |  來源:  |  作者:ylgzfw  |  點擊:0

近幾年來,我國物業行業發展很快,物業管理市場環境日趨成熟,物業管理行業面臨著良好的發展機遇,但同時也面臨著嚴峻的挑戰。該行業有其自身的行業特點, 因此財務管理相比較于其他行業也存在一定的特殊性,如何加強和完善物業公司的財務管理,不僅關系著物業公司自身的發展,還涉及到社區的和諧穩定。

一、物業管理公司財務管理的特點

1、物業公司的財務管理體現于綜合性的管理隨著市場經濟的不斷發展,物業管理與一般的服務行業相比有其明顯的個性,它提供的是全天候、不間斷、多方位、 多層次的過程性服務產品。其突出的一點是生產與消費同時開始、同時結束。所以,物業管理不僅是勞動密集型的行業,而且也是管理密集型的行業。隨著物業管理 經營過程的社會化程度和現代化水平的不斷提高,現代物業管理公司的財務管理,在管理上已經廣泛實行財務預算、財務動態分析方法、加強預算控制、參與企業經 營管理決策等;通過計算機的應用和分析,實行數字化管理,從而使財務管理的綜合性大為加強,財務管理已經逐漸成為現代物業企業管理的關鍵組成部分。
2、物業公司的財務管理滲透到企業管理的方方面面物業管理服務有別于社會公共服務和個體服務,是一種同時帶有社區公共服務和個體服務特征的群體性服務, 企業從事生產經營活動,須擁有一定數量的資金,這是企業進行各種經營活動的基礎。從提供服務、支付人員工資,到對房屋、公共設施設備維修保養、物料消耗、 清潔保沽、環境維護、綠化養護等一系列的成本支出,以及按勞取酬收取的物業服務費,開展多種經營的現金流入等都與資金有關。各個部門都要使用資金,沒有資 金做基礎,任何部門的活動都不能進行;每項業務的開展都直接或間接地影響到企業資金的流入流出,從而影響整個企業的經濟效益。由此可見,物業公司財務管理 涉及的面相當廣泛,企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業管理公司的財務管理工作,要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從 總體上合理地分配和運用資金,使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。

 3、物業公司的財務管理的其他方面特點
(1)由于物業管理企業的經營過程既不涉及生產活動也與銷售活動無關,大多數情況下僅涉及提供維修維護等管理服務,其資金運動過程及形式必然相對簡單,從而決定了財務核算對象相對簡單。
(2)物業管理企業的各項收費的監督不僅來自企業自身,還來自政府有關部門以及物業的業主等,使其對資金運作過程的監督更為全面。
(3)物業管理企業的最主要的財務信息使用者是業主和企業管理層。由于業主最關心的是物業管理收費的使用狀況及其效益等信息,因此物業管理企業所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。

 二、我國物業管理公司財務管理現狀

1、管理者缺乏現代理財觀念,不重視成本管理工作傳統意義上的物業管理走的是“誰開發,誰管理”的路子。隨著物業管理需求的進一步擴大,物業管理開始走 向市場化、專業化、規模化和智能化。但長期以來,受“物業管理工作就是簡單的維修保養、清潔衛生以及環境綠化和保安”等觀念的影響,致使一些物業公司尤其 是一些中小型物業企業,缺乏現代管理理念和科學的市場定位,沒有長遠的經營謀略,形不成規模效益,再加上不重視財務管理工作,人、財、物、信息等資源未能 優化配置,甚至存在嚴重浪費,致使企業經濟效益低下。因此,物業企業經營者應樹立現代理財觀和成本核算觀。
2、內部財務控制不規范總體來說, 我國物業管理公司內部財務控制不夠規范,物業管理公司還沒有完整的財務管理辦法可供遵循,而且有的物業公司由于核算簡單,并沒有制定相應的內部財務制度, 這對于物業公司來說都是不合理的。大部分企業需要設立賬目,但會計基礎管理薄弱、依法建賬不到位,并沒有按照會計科目的要求分門別類的設置明細的賬目,這 不僅不利于公司及時的向業主客戶反映物業管理費的使用情況,而且會計信息也不能得到真實的反映。
3、資金管理的力度不夠資金不足和籌資能力差 是當前物業企業管理中普遍存在的問題,物業管理資金的來源渠道和數量都非常有限。主要包括物業管理的啟動資金,即資本金;物業維修資金;日常綜合管理服務 費及經營性收入。至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業管理企業幾乎都是中小企業,其注冊資本較少,資本實力有限,土地、房屋等銀行認可的不動產資產數 量較少,缺乏信用保證,所以難以取得銀行貸款。
4、財務報表過于籠統,無法滿足各層次的管理需要物業公司根據會計制度的要求,對外提供的報 表,只有資產負債表、利潤表、現金流量表,數據過于籠統和宏觀,缺少管理需要的各種報表。如提供給業主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業務部門的各小 區各樓宇、各項目成本費用明細表和利潤表、應收未收物業費明細表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務信息,只能 采取統計辦法獲取,耗時耗力,且容易出現差錯,無法滿足內部管理的需要。

三、完善物業管理公司財務管理的建議

1、強化成本觀念,建立財務成本分析控制制度物業管理作為服務性行業,財務管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用 的支出,因此物業管理公司應該樹立全員成本控制觀念。物業管理企業一方面應確立科學的財務管理和成本控制目標,提高全員成本素質和意識,使所有單位和部門 都重視成本。另一方面通過對人力資源的科學整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業道德及服務技術培訓,造就一批敬崗愛業、懂技 術、會管理的高素質復合型人才隊伍,來提高工作質量和效率。
2、要全面展開財務分析,保證資金合理運用物業企業在開展經營的過程中,經濟收益 主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業管理,收取管理費,另一個就是開展多種經營,多元化、分散化投資。如果企業想從中獲取利潤,使得企業發展壯大, 就要對企業進行有效的財務分析,保持企業良性運行。物業管理的財務分析就是以物業企業的報表為依據展開分析,從而為客戶及投資者提供有用信息。首先,財務 管理部門要評價公司的財務狀況,了解公司一定時期的資產、負債水平,從而判斷企業的經營風險,保證資金合理運作。企業在發展壯大時需要投資籌資,企業通過 財務分析可以及時了解企業資金的構成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。其次,財務分析要評價企業的管理效率, 管理效率的高低是企業管理能力的集中反映。企業要分析自身的管理效率,及時了解企業的運作情況,要對企業的財務制度進行檢查,以有效防范經營風險,健全財 務控制,保證業務流程流暢運作。最后,企業的財務管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。企業要進行利益分配,就要對企業的獲利能力進行評價,贏利多 少不僅跟自身有關系,而且跟投資者、債權人都息息相關。因此,對企業贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據自身的活力能力及 時做出財務預測。企業在財務分析的過程中,要重視財務預測與計劃,現今市場競爭尤為激烈,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進行預測、對成本進行預 算,以及對利潤進行預測,這對于物業管理企業來說都是必不可少的,這也為物業公司的經營者調整產業結構、進行科學的經營決策提供可靠依據。
3、加強物業管理資金的籌措及運作管理物業管理資金的來源,除資本本金或者銀行貸款外,其他物業管理收入都是向業主或使用人收取的管理費用,所以資金的籌 措必須注重社會效益和經濟效益的有機統一。同時,加強資金有計劃及合理使用,把有限的資金用在必要的物業管理項目上,增加資金使用的透明度。另外,進行科 學的投資決策,積極防范投資風險。物業管理企業多是中小企業,更應選擇科學合理的投資模式,盡可能地采用中短期投資,揚長避短,在科學合理的投資模式下, 加強投資項目的可行性研究和論證。同時,加強項目投資實施過程中的控制和管理,搞好監督工作。
4、建立和健全物業公司內部財務管理制度物業管 理企業應根據國家統一規定,結合本身的經營特點和內部管理要求,制定規范企業內部財務活動的《財務管理辦法》。同時,還要不斷細化完善這項制度,配以與財 務管理有關的分支管理辦法,如《收費員管理辦法》,《預售電費系統工作規則》,《空置房、報停房管理辦法》,《兼職收費員管理辦法》,《物資采購管理辦 法》等等;制定小區管理者的考核指標和收費員考核指標;并對小區臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對;對小區的收入進行定期、不定期的檢查監督。因此, 物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度,才能充分落實好理財自主權,形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系 和自我約束機制,才能規范企業的財務行為,促進物業管理企業的健康有序發展。
5、物業管理企業的財務管理必須建立規范的財務基礎工作物業管理 企業的財務信息是物業管理企業進行經營決策、和國際物業管理接軌、并謀求更大發展的重要數據支持,是企業降低服務成本、獲取經濟效益的關鍵之一,也是國家 規劃物業管理行業發展、制定物業管理產業發展政策的重要依據。而真實、準確、先進、及時、完整的財務信息需要規范的、科學的財務管理基礎工作做保障。
(1)加強對原始記錄的管理。一是要統一規范各種原始記錄的格式、內容和方法;二是要明確簽署、傳遞、匯集、反饋、保管原始記錄的要求;三是要建立各環節的責任制,確保原始記錄的真實、完整、正確、及時,健全財務核算資料。
(2)加強對定額管理的管理,制定并嚴格執行企業內部的勞動定額、物質定額、費用定額、人員定額、工時定額及考核辦法。
(3)嚴格規定企業物質的購進、入庫、領用、維修等各環節。計量驗收管理工作,堵塞漏洞,增收節支。
(4)加強對財務預算的管理。物業管理公司應當建立健全財務預算制度,明確財務預算編制程序及方法,做好財務預算執行情況的檢查、考核工作,達到通過財務預算控制經營活動、確保各項經營目標順利實現的目的。 
(5)加強對財產清查的管理,定期做好財產清查工作,對加強財產管理、加速

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